শুক্রবার, ৯ সেপ্টেম্বর, ২০১৬

দলিলে ব্যবহৃত কিছু শব্দের পূর্ণরূপ



দলিলে বহুল ব্যবহৃত কিছু সংক্ষিপ্ত শব্দের পূর্ণরূপঃ
সাং = সাকিন, সাকিম। সাকিন বা সাকিম শব্দের অর্থ ঠিকানা, বাসস্থান।
গং = অন্যরা, সমূহ। অমুক [ব্যক্তিনাম] ও অন্যান্য বা তার সহযোগীগণ।
দং = দরুন, বাবদ, দখল।
মোং = মোকাম। এর অর্থ আবাস, বাসস্থান হলেও মূলত বাণিজ্য স্থান।
কিঃ = কিস্তি। কিন্তু শব্দটি দফা, বার, ক্ষেপ এই অর্থেও ব্যবহূত হয়।
এজমালি/ইজমালি = যৌথ, সংযুক্ত, বহুজনের একত্রে।যেমন: এজমালি সম্পত্তি বলতে যৌথ মালিকাধীন সম্পত্তিকে বোঝায়।
কিত্তা/ কিতা = আরবি ‘ক্বত্বহ’ শব্দজাত। এর অর্থ অংশ, জমির ভাগ, পদ্ধতি।
ছানি = আরবি শব্দ, অর্থ দ্বিতীয়বার। পুনর্বিবেচনার প্রার্থনা। যেমন: ছানি মামলা।
নিম = ফারসি শব্দ। এর অর্থ অল্প, অর্ধেক, অধস্তন বা অধীন ইত্যাদি।
ছোলেনামা = মীমাংসা, আপোষ/আপস। ছোলেনামা মানে আপস-মীমাংসাপত্র।
জঃ = জমা। সাধারণ অর্থে ‘জমা’ বলতে সঞ্চিত, রাশীকৃত।
নং = নম্বর বা সংখ্যা অর্থে বোঝানো হয়।
পঃ = পঞ্চম বা পাঁচের স্থানীয় ভাষ্য।
পোঃ = পোস্ট অফিস।
মহঃ = মহকুমা।
মুসাবিদা = খসড়া তৈরি করা। মুসাবিদাকারক মানে যিনি দলিল লেখেন।
হিঃ = হিসাব শব্দের সংক্ষিপ্ত রূপ
চৌঃ = চৌহদ্দি। চৌহদ্দি শব্দের অর্থ হচ্ছে চারধারের সীমানা।
তঃ/তপঃ = তফসিল, তহশিল।
তামাদি = ফারসি শব্দ। এর অর্থ নির্ধারিত সময়সীমা।
বিতং = বিস্তারিত বিবরণ, কৈফিয়ত, বৃত্তাত অর্থে ব্যবহূত হয়।
মাং/ মাঃ = মারফত। মারফত মানে মাধ্যম, অর্থাৎ যার হাত দিয়ে বা মাধ্যমে আদান-প্রদান করা হয়।
সহঃ = সহকারী, যিনি কাজে সহযোগিতা করেন।
সুদিখত = একশ্রেণীর বন্ধকী দলিল।
তমঃ = তমসুক। আরবি শব্দজাত, যার অর্থ দলিল, ঋণ-স্বীকারপত্র বা খত। অর্থাৎ কর্জ গ্রহীতা যে লিখিত পত্র, বিশেষত সরকারি স্ট্যাম্প বা কাগজমূলে কর্জদাতার কাছ থেকে টাকা ধার নেয়। বন্ধকী তমসুক মানে হলো বন্ধকনামা বা বন্ধকী বা বন্ধকী খত।
হলফ = সত্য বলার জন্য যে শপথ করা হয়। হলফকারী মানে যিনি সত্যায়ন করেন।
খারিজ = সাধারণ অর্থে বাতিল করা হয়েছে এমন বোঝায়। ভূমি আইনে একজনের নাম থেকে অন্যজনের নামে জমির মালিকানা পরিবর্তন করে নেওয়াকে বোঝায়।
মৌরাশি: পুরুষানুক্রমে কোনো ভূমি ভোগ দখল করাকে মৌরাশি বলে।
বায়া (Vender): বিক্রেতা, বিক্রেতার সম্পাদিত দলিলকে বলে বায়া দলিল।







এই বিষয়ে আর কোন  পরামর্শের জন্য ফোন করুন এই নম্বরে-  01677-125666

জমি ক্রয় সংক্রান্ত নিয়মাবলী

আমরা অনেকেই জমি কেনার সময় নানা রকম ভুল করে ফেলি ফলে অনেক আইনি জটিলতায় জড়িয়ে যাই। বর্তমানে এটা সবার জানা প্রয়োজন যে জমি ক্রয় করার সময় কিছু বিবেচ্য বিষয় সতর্কতার সাথে খেয়াল করতে হবে। অনেকেই না জেনে জমি কিনে বিপদে পড়েছেন এইরকম আমি বেশ কিছু মামলা মোকদ্দমা করছি। তাই আমি মূল বিষয় গুলি তুলে ধরলাম।
১) জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করতে হবে।
২) জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে।
৩) প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সি,এস; এস,এ; আর,এস পর্চা দেখাতে হবে।
৪) বিক্রেতা ক্রয় সুত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয়ের দলিল/ভায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত হতে হবে।
৫) বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যার মাধ্যমে প্রাপ্ত তার নামে অস্তিত্ব (যোগসুত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে।
৬) জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে। যদি মাঠ পরচার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে যেমন: মন্তব্য কলামে (AD) এভাবে লেখা থাকলে বুঝতে হবে অত্র খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসধিক পর্যায়ে আপত্তি আছে। এরূপ জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিস / ক্যাম্পে গিয়ে উক্ত জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।
৭) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরীকদের সঙ্গে বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা (ফারায়েজ) দেখে নিতে হবে।
৮) বিক্রেতার নিকট থেকে সংগ্রহিন দলিল, খতিয়ান / পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারি /স্বত্বলিপি রেজিস্টারের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।
৯) সর্বশেষ নামজারি পর্চা ডি, সি, আর খাজনা দাখিল (রসিদ) যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনাসহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায় ক্রেতার।
১০) বিবেচ্য জমিটি সার্টিফিকেট মোকদ্দমা ভুক্ত কি না, কখনও নিলাম হয়েছে কি না তা তফসিল অফিস / উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। সার্টিফিকেট মামলা ভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয় ( সরকারি দাবি আদায় আইন ১৯১৩ এর ৭ ধারা )
১১) বিবেচ্য ভূমি খাস, পরিত্যক্ত / অর্পিত (ভি পি) , অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্যে নোটিশকৃত কি না তা তফসিল, উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এল এ শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।
১২) বিবেচ্য ভূমি কোনো আদালতে মামলা মোকদ্দমা ভুক্ত কি না তা জেনে নিতে হবে। মামলা ভুক্ত জমি কেনা উচিত নয়।
১৩) বিবেচ্য জমিটি সরেজমিনে যাচাই করে এর অবস্থান নক্শার সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে এবং দখল সম্পর্কে খোঁজ খবর নিয়ে বিক্রেতার মালিকানা ও দখল নিশ্চিত হতে হবে।
১৪) সব রেজিস্টারের অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ বেচা কেনার তথ্য জেনে নেয়া যেতে পারে।
১৫) প্রস্তাবিত জমিটি ঋণের দায়ে কোন ব্যাংক / সংস্থার নিকট দায়বদ্ধ কি না।
১৬) প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কি না তাও দেখা প্রয়োজন।




এই বিষয়ে আর কোন  পরামর্শের জন্য ফোন করুন এই নম্বরে-  01677-125666

জমি বন্টনের মামলা করবেন কিভাবে?

বন্টন মামলা করার জন্য কি কি প্রয়োজন?
প্রথমেই আপনাকে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করে নিতে হবে। পাশাপাশি সম্পত্তির মালিকানা সংশ্লিষ্ট সকল কাগজ পত্র যেমন ভূমি জরিপ খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান, মালিকানা দলিল, উত্তরাধিকার সনদ ইত্যাদি সংগ্রহে রাখতে হবে।

মামলা করার জন্য কোর্ট ফি দিতে হয় ১০০ টাকা কিন্তু ছাহাম চাইলে প্রতি ছাহামের জন্য অতিরিক্ত ১০০ ফি জমা দিতে হয়।


বন্টনের শর্ত সমূহ:
বন্টনের ক্ষেত্রে কিছু গুরুত্বপূর্ণ শর্ত জড়িত; যেমন-
-পরিমাপ করে শরীকদের ভূমির বা জমির সীমানা চিহ্নিতকরণ করতে হবে। এবং
-বন্টন তালিকায় প্রত্যেক সহ-মালিকের বরাদ্দকৃত সম্পত্তির উল্লেখ থাকতে হবে;
-তালিকায় মালিকানার বিভাজন সকল সহ-মালিক কর্তৃক স্বীকৃত হতে হবে;
-বন্টনের বিবরণ সুস্পষ্ট হতে হবে;
-প্রত্যেকটি তালিকা সহ-মালিকবৃন্দ কর্তৃক স্বাক্ষরিত হতে হবে;
-যথাযথভাবে স্ট্যাম্প শুল্ক দিয়ে দলিলটি রেজিস্ট্রি করতে হবে;
-সহ-শরীকগণ আপোষ বন্টন করে পরবর্তীতে তাদের কেউ তা না মানলে দেওয়ানী আদালতের মাধ্যমে তা কার্যকর করা যায় ৷


বন্টন দলিল কি?
১৮৯৯ সালেরস্ট্যাম্প এক্টের ২ (১৫) ধারায় বলা হয়েছে বণ্টন দলিল ও বণ্টক দলিল অর্থ একই ৷ যখন কোন সম্পত্তির সহ-শরিকগণ তাদের সম্পত্তি ব্যক্তিগত মালিকানায় পৃথকভাবে ভাগ করে নেয় বা নিতে সম্মত হয়ে কোন দলিল করে তাকেই বণ্টন দলিল বলে।


বন্টননামার রেজিষ্ট্রি ফি:

রেজিষ্ট্রেশন (সংশোধন) আইন ২০০৪ আইনের ১৭(১) ধারার বিধান অনুসারে বাটোয়ারা বা আপোস-বন্টননামা রেজিস্ট্রি করতে হবে, অর্থাৎ রেজিষ্ট্রি বাধ্যতামূলক।
সকল সহ-শরিকের মধ্যে জমি হিস্যানুযায়ী (স্ট্যাম্প এর উপর) বন্টন করে সাব-রেজিস্ট্রিঅফিসে দাখিল করে বন্টননামা দলিল রেজিষ্ট্রি করা যায় ৷ এ দলিল রেজিস্ট্রির জন্যস্ট্যাম্প খরচ লাগবে স্ট্যাম্প এর গায়ে জমির যে মূল্য লেখা হবে তার ২% হারে ৷ এছাড়া অন্যান্য ফিস কবলা দলিল রেজিস্ট্রিতে যেমন লাগে অনুরূপ লাগবে ৷ (তবে এই হার সরকার কর্তৃক সময় সময় পরিবর্তনযোগ্য)


বাটোয়ারামামলায় সাধারণত প্রত্যেক দাগের জমি সকল সহ-শরীক এর মধ্যে বণ্টিত হয়ে থাকে ৷ এমামলায় ২ বার ২টি ডিক্রী হয় ৷

প্রাথমিক ডিক্রী: এ ডিক্রীতে হিস্যানুযায়ী বন্টন আদেশ দেয়া হয় ৷

চূড়ান্তডিক্রী: এ ডিক্রীতে প্রয়োজনে আমিন কমিশন পাঠিয়ে সরে জমিনেসম্পত্তির দখল দেয়া হয় এবং সীমানা পীলার দ্বারা বিভাজন (জমির ভাগ) চিহ্নিত করারমাধ্যমে চূড়ান্ত ডিক্রী প্রচার করা হয় ৷ আদালত প্রয়োজনে আইন শৃংখলা বাহিনী নিয়োগকরে সম্পত্তির সীমানা চিহ্নিত করে ডিক্রী প্রাপককে সম্পত্তির দখল দেয়ার ব্যবস্থাকরে থাকেন ৷


বন্টন হওয়ার পর করণীয় কি?
আদালতের মাধ্যমে বন্টন হওয়ার পর এবং বন্টন দলিল রেজিষ্ট্রি পর অবশ্যই নিজ নামে নামজারি, জমাভাগ খতিয়ান করে নিতে হবে। পাশাপাশি খাজনা প্রদান করতে হবে। মনে রাখবেন, নামজারি হচ্ছে সরকারিভাবে সম্পত্তিকে নিজ নামে রেকর্ড করা। 


এই বিষয়ে আর কোন  পরামর্শের জন্য ফোন করুন এই নম্বরে-  01677-125666

জমি জমা সংক্রান্ত কতিপয় শব্দ

  • এওয়াজ (By virtue of exchange): সমপরিমান কোন ভূমি বা জিনিসের বদলে সমপরিমান কোন ভূমি বা জিনিস প্রাপ্ত হলে তাকে এওয়াজ সূত্রে প্রাপ্ত বলা হয়। ইহাকে বদল সূত্র ও বলে।
  • অছিয়তনামা: যদি কোন ব্যক্তির মৃত্যুর পূর্বে তাহার ওয়ারিশ বা আত্মীয়-স্বজনকে তদীয় স্থাবর-অস্থাবর সম্পত্তির বাটোয়ারা সম্পর্কে দলীল মূলে কোন নির্দেশ দিয়ে যান, তবে তাকে অছিয়তনামা বলে। হিন্দু ধর্মে ইহাকে উইল বলে।
  • খায় খালাসী রেহেন (Usufructuary Mortgage): নির্দিষ্ট মেয়াদে জমি বন্ধক দিয়ে টাকা কর্জ করত: উক্ত জমির ফসলের দ্বারা কর্জ পরিশোধ হয়ে গেলে তাকে খায় খালাসী রেহেন বলে। খায় খালাসী মানে খেয়ে দেয়ে শোধ বা মুক্ত করে দেয়া।
  • চৌহদ্দি (Boundary): সীমানা। কোন নির্দিষ্ট স্থাবর সম্পত্তির চারপাশে যা কিছু রয়েছে (জমিজমা, পুকুর,স্থাপনা,মালিকের নাম এবং সম্পত্তির বিবরণসহ) তাই চৌহদ্দি।
  • নামজারি (Mutation): জমির মালিকানা পরিবর্তিত হলে পুরাতন মালিকের স্থলে নতুন মালিকের নাম প্রতিস্থাপনের প্রক্রিয়াকেই নামজারি বলে।
  • দিয়ারা : পলিমাটি দ্বারা গঠিত চর। দরিয়া থেকে দিয়ারা শব্দ এসেছে। চরের জমি জরিপ করার জন্য দিয়ারা জরিপ করা হয়।
  • নক্সা (Map): ম্যাপ বা নকশা বলতে অক্ষাংশ, দ্রাঘিমাংশ র্নিণয় করে ভূমির অবিকল প্রতিচ্ছবিকে বুঝায়।
  • নামজারী: ভূম্যধিকারীর সরকারের সাবেক নামের পরিবর্তে খরিদ্দার অথবা ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত ব্যক্তির নাম রেজিষ্ট্রী করাকে নামজারী বলে।
  • নাম খারিজ ও জমা খারিজ: ১৬ আনা জোতের মোট জমা হতে নামজারী কৃত ওয়ারিশ বা খরিদ্দারের দখলীয় জমির জমা ১৬ আনা জমা হার অনুসারে জমা ভাগ করে দিয়ে পৃথক জমা সৃষ্টি করাকে নাম খারিজ বা জমা খারিজ বলে।
  • পাট্টা: প্রজার স্বত্ব ও দায়িত্ব বর্নণা করে মালিক প্রজাকে যে দলিল দিয়ে থাকেন তাকে পাট্টা বলে।
  • বাঁটওয়ারা (Partition): বন্টন।
  • মৌজা: গ্রাম বা শহরকে এতোদুদ্দেশ্যে মৌজা বলা হয়। যেমন, ঢাকা শহর মৌজা, ময়মনসিংহ শহর মৌজা ইত্যাদি।
  • ভূমি: সাধারণভাবে সকল আবাদী ও অনাবাদী ভূমি এবং নদ-নদী, খাল-বিল, নালা, পুকুর, ডোবা, বাড়ীঘর যাহা ভূমির সঙ্গে স্থায়ীভাবে যুক্ত হয়েছে ইত্যাদি ভূমি বলে গণ্য করা হয়। কিন্তু সাগর বা উপ-সাগরকে ভূমি বলে গণ্য করা হয়না।
  • দাগ (Plot): ভূমির বিবরণ, হিসাব সংরক্ষণ ও পরিচিতির জন্য জরিপ বিভাগ দেশের সমুদয় ভূমিকে আকারে ও পরিমাণে খন্ডে খন্ডে বা অংশে বিভক্ত করেছেন। এই সকল ভূমি খণ্ডাংশের প্রত্যেকটিকে ‘দাগ’ এবং ইংরেজিতে প্লট বলা হয়।
  • খতিয়ান: খতিয়ানের অর্থ হলো হিসাব। সাধারণভাবে স্বত্ব সংরক্ষণ ও রাজস্ব আদায়ের উদ্দেশ্যে জরিপ-বিভাগ কর্তৃক প্রত্যেক মৌজার ভূমির মালিক বা মালিকগণের নাম, ঠিকানা, হিস্যা (অংশ) এবং তাদের স্বত্বাধীন দাগ বা বিবরণসমূহের নম্বরসহ ভূমির পরিমান, শ্রেণী, ইহাদের জন্য দেয় খাজনা ইত্যাদি বিবরণসহ ক্রমিক সংখ্যা অনুসারে যে স্বত্ব তালিকা বা স্বত্বের রেকর্ড প্রস্তুত করা হয় ইহাদের প্রত্যেকটিকে খতিয়ান বলা হয় এবং উক্ত রেকর্ডকে স্বত্বের ‘রেকর্ড অব রাইট’ (ROR) বলা হয়।



এই বিষয়ে আর কোন  পরামর্শের জন্য ফোন করুন এই নম্বরে-  01677-125666